今年南京的二手房市场，一片哀嚎。二手房门店大面积关门，行业生态太卷。很多想要以旧换新的二手房卖家，因为二手房没有卖掉，新房也没买成。就连之前最火的学区房也有缓慢下跌的趋势，特别是热点区域。二手房成交跌入冰点，影响到新房的快速去化。很多分销公司的生意，也干不下去了。
一些中介门口也是门可罗雀。上周，我目睹河西南一家二手房中介的两个小姑娘，在人群密集的核酸检测点旁边卖水果，生意还相当不错。她们说，最近看房的客户太少了，而自己也不想每天都没有收入，进点水果卖卖，顺便介绍一下自己的职业，结识一些客户，未来市场总会好的，到时候还能多些客源。我查看了一下，南京最近二手房成交量的信息。上周，南京二手房成交量1617套（含高淳、溧水），环比下滑5.8%，其中主城9区成交1528套。从各区成交情况看，江宁仍排名全市第一，上周成交285套，浦口、鼓楼次之，成交量分别是235套、232套。环比来看，江北板块（浦口、六合）降幅更为明显，均超过了10%；主城3区（玄武、鼓楼、秦淮）则有不同程度上升。从地缘角度来说，远郊板块由于地理位置、交通不便等因素，成为二手房最先下跌的区域，主城区、交通配套全面的房子相对抗跌；另外，能走出行情的还有楼盘品质。
而从人口角度考虑，南京总体不足1千万人口的城市规模也成为了经济和楼市发展的短板，目前南京二手房上市量已经有将近20万套（不完全统计），新房上市量也在不断地增加，这样一个供大于求的局面，想要成交凭的只能凭需求和房子的品质。这里，有一个关于换手率的概念。换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%。换言之，换手率与流通性概念类似，换手率高的小区，其流通性也较好。比如，某二手房90天内的挂牌量是254套，90内该楼盘卖了3套房子，那么这90天内该小区的换手率就是3/254*100%，就是1.18%。一般而言，换手率在2%-3%比较正常，低于这个数值则代表小区流动性差，买家少。而有些小区的楼盘可以冲出地缘限制，比如江心洲某盘，挂牌量小，有购买需求，基本挂出一套卖一套，换手率能达到20%以上！小区换手率越高，市场热度越高，小区内的房子投资变现的能力就越强，比较容易找到新买家；相反换手率低的话，小区房子转手相对困难、买卖周期长，房价未来上涨幅度可能比较小。就南京来说，主城区（玄武、鼓楼、秦淮）楼盘换手率总体相对高些，但也并不绝对，一些拥有好品牌好地段好学区的楼盘，以及同等条件下房价略低一些的楼盘换手率也会高一些。那么，一些二手房为啥难卖？我认为，内部来说，体量大、挂牌量太多，物业管理一般，小区房龄大、整体质量下滑；外部因素上，疫情、买房人心态都会导致买房人信心不足，观望态度明显。短时间内，可能会形成轰动效应，得到买房人的关注。但长期来看，我觉得不值得，也不理智。最近，南京远郊二手楼盘价格跌破当年新房价格的消息传出，即使这样，成交量依然是寥寥无几。一个楼盘出现多个砸盘侠拉低楼盘价格，也会导致楼盘整体风评下降，影响未来发展。我觉得，如果你想卖房，有以下几个方法可以促进成交：1、关注本小区总体挂牌量以及换手率，适时挂牌。挂牌量高，换手率低，证明目前本小区市场行情不是很好，如果不急的话，可以持续关注，等待利好消息趁机挂牌。2、提升房源质量。现在的二手房市场竞争也是很激烈了，而自家房源的品质，直接影响了带看客户的第一印象，同等价位下买房人肯定喜欢更整洁干净的房源。3、多管齐下，增加带看量。只要买家有需求，就证明你有机会，所以，要多家中介下手，多多推广，多些耐心，肯定能促进成交。如果说买到心仪的房源有一部分是靠运气，那么能在市场行情一般的背景下卖掉二手房，则更需要运筹帷幄，关注楼市动态和本小区的行情！而在现阶段买新房，楼盘未来的保值能力至关重要！最近，南京很多头部板块的楼盘有了新动态，让我们一起来看看，有没有你中意的！ 
